房地产调控下城市地价:一线回落二三线上涨明显

  今年以来,各地土地供应量明显增加,地价变动趋于缓和,一线城市及热点城市地价增幅逐步回落,不过二三线城市上涨较为明显,个别地区优质地块的出让价格也曾创下新高。“地”为调控之根,“调需求”只有与“增供应”形成合力,才能使房地产调控取得实效。加快土地供应仍是目前楼市调控的迫切任务。


——地价趋于平稳二三城市表现较“抢眼”

  国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院近日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示,三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米,商业、居住、工业用途地价分别为5018元/平方米、4085元/平方米和623元/平方米;环比增长率分别为1.76%、2.05%、1.96%、1.41%;同比增长率分别为8.98%、10.14%、11.74%、5.34%。36个重点监测城市地价总体水平变化趋势与全国105个城市基本保持一致,且各项指标均高于全国105个城市平均水平。

  统计显示,三季度监测城市间居住地价呈现层次性差异,一线城市地价增幅持续回落,部分二、三线城市上涨明显。综合地价环比涨幅超过5%的城市由上季度的10个减少到6个,依次是石家庄、保定、昆明、宜昌、海口、泰安;综合地价同比涨幅超过20%的城市由上一季度的12个减少到8个,包括海口、昆明、荆州、深圳、九江、中山、上海、北海。石家庄、昆明、南宁、长春、保定等二、三线城市居住用地价格环比增幅均较二季度有明显上升。

  监测报告分析认为,7、8两个月一线城市房地产市场量跌价滞,房价走势趋稳,对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落,但9月份,全国70个大中城市房价环比指数有所上升。楼市变化反映在土地市场上,一线城市及热点城市地价增幅逐步回落。但另一方面,中国人民银行调查显示居民对未来房价上涨预期有所上升,受部分市场主体预期调控政策见底和“金九银十”传统旺季的影响,加之地方政府实施供地的节奏加快,土地市场初现“回暖”迹象,部分二、三线城市居住地价涨幅明显。

  一线城市地价增幅回落,上海是个典型。比如,10月20日,上海又迎来一次集中性拍地,全天总共出让12幅经营性用地,其中7幅地块以底价成交,其余地块的溢价率也较低。比如,中元建设以9200万元拿下嘉定区工业区汇源路、潮泾之间地块,折合楼板价每平方米1564元,溢价率仅为4%;嘉宝实业5400万元拿下嘉定区洪德路以南、依玛路以西地块(A10-2),折合楼板价每平方米3750元,溢价率22.2%。

  但不可忽视的是,个别优质地块依然受到房企尤其是大开发商的追捧,创下很高的溢价率。比如,10月14日,上海市土地交易中心公开竞拍的航头中心镇A1储备地块吸引18家竞买人,包括招商地产、保利地产、绿地集团等知名房企均参与争夺。结果,金地集团和天津稳富股权投资基金合伙企业的联合体以22.86亿元摘得该地块,楼板价达10500元/平方米,溢价率高达328%。

  上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人介绍,今年4月中旬“国十条”出台以来,上海土地市场表现出三个特点:一是溢价率明显下降,“去年同期一些地块成交溢价经常超过100%,而今年基本在30%-40%左右”,竞价激烈程度明显趋缓;二是价格的同比、环比增幅有所下降,多幅热门地块的成交价低于市场预期,地价迅速上涨的势头明显得到遏制;三是个别地块偶有“冒头”,创下较高的溢价率和成交价格。


——供应量明显增加但“18万公顷”计划能否落地存疑

  根据国土资源部公布的数据,今年除西藏以外的全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷,与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比,增幅翻倍甚至数倍。土地市场的“开闸”,一度让楼市“军心”企稳。

  中国指数研究院新发布的数据显示,今年1-9月,全国105个城市累计供应住宅用地30928.4万平方米,同比增加59%。从月度分布来看,除今年7月土地市场供应量略低于2009年7月之外,其余月份供应量均高于去年同期水平。

  不过,4月出台的“国十条”使住宅市场迅速降温,其“凉意”也随即传导至土地市场。数据显示,今年一季度土地供应同比增幅每月均在100%以上,但自4月起,增幅便回落至60%以下。7月以后,则维持在11%以下。9月,全国105个城市共推出住宅用地3726.6万平方米,环比增加29%,但同比增幅仅11%。土地成交也走出了相似的曲线:今年前9个月,105个城市累计成交住宅用地22989.4万平方米,同比增加49%。不过,土地成交4月后也明显降温,8、9两月更出现同比负增长。

  不过,中国指数研究院的数据显示,截至9月底,一线城市中仅上海和广州的供应量超过去年同期。10个重点城市中,一半城市的供应量尚不及去年同期水平,其中深圳、杭州供应量同比减少更是超过20%。根据上海市年初发布的2010年住宅用地供应计划,今年上海计划供应住宅用地不少于1100公顷,其中保障房用地占70%。截至10月15日,全市累计供应住宅用地948公顷,已完成住宅用地计划的86%;而已供应的764公顷保障房用地,占已供应住宅用地量的81%。

  上海市规土局副局长史家明说,今年上海保障房用地供应量将超过既定计划,在全年新增住宅用地中的比例也将超过70%。他还介绍,为落实房地产调控政策、增加保障房用地供应,上海有关部门和区县充分做好供地的前期准备工作,在供地、开工等方面创新机制、加快节奏。

  一些前期供地量偏少的城市已进入了供地冲刺阶段。北京中原地产统计,北京在11-12月将集中供应45幅住宅地块,合计供应面积为855万平方米,远超前三季度。深圳、广州等地也迎来宅地入市高峰期。


——土地供应能否如期增加关乎调控成效

  此次新一轮楼市调控进一步强化了住房用地和住房建设的年度计划管理,要求各地根据年度计划实行宗地供应预安排,共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。没有完成上述住房供地计划的地方,不得向大户型高档住房建设供地,同时加大对完成情况的督察考核力度。

  9月底以来各地陆续推出的调控细则,大多明确提出继续增加居住用地尤其是保障性住房用地的供应。比如,上海规定,“保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%”,以及“在土地出让合同中明确保障性住房配建比例”。

  杭州则规定,“优先安排保障性住房建设用地,扩大保障性住房建设用地供应量和供应比例,并按年度分解用地供应计划,确保落实到具体地块”,各部门“要及时沟通办理结果,主动进行衔接,提高办事效率,加快住房项目供地、建设和上市进度,增加住房的有效供应”。一些地方“增地”决心之大、用心之切,由此可见一斑。

  “‘限购’等毕竟是临时性手段,一旦压抑的需求得到释放,而后续的供应无法满足,则房价又会面临上涨压力。”中国指数研究院副院长陈晟说,“因此新一轮调控更需要解决土地和住宅有效供应不足的问题。”

  易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说:“各地必须加快供地速度,尤其是房价较高、供应紧张的一线城市和部分二线城市,从而抑制地价上涨。否则,将影响后续的住宅供应。而在供不应求的市场形势下,很难期望房价会明显下跌。”